Pourquoi l’indice des loyers de l’Insee sous-estime la hausse des loyers

Trois sources de biais : loyers encadrés, meublés exclus, loyers imputés

Auteur

Affiliation

François Geerolf

OFCE, Sciences Po, CEPR

Introduction

La question

• Un indice de prix mesure des prix à qualité constante.

• Pour les loyers, à chaque relocation et à chaque fois que des travaux sont déclarés, il faut décider si l’écart entre l’ancien et le nouveau loyer est :

  • un mouvement de prix, qui doit entrer dans l’indice ;
  • ou une amélioration du logement, qui doit en être retirée.

• L’indice des loyers d’habitation (ILH) repose, pour le secteur libre, sur une seule source : l’enquête trimestrielle Loyers et charges, environ 3 700 logements en métropole (Insee 2026).

Pourquoi c’est important

• Les loyers pèsent 6,1 % de l’IPC, le logement 14,0 % (Leclair, Rougerie, et Thélot 2019).

• Mais pour les locataires, les loyers nets des aides représentent 20,8 % de la consommation, et de l’ordre de 25 % pour ceux du parc privé (estimation) (Insee 2020; Dufour et al. 2026).

• L’ILH déflate les loyers réels et imputés des comptes nationaux : 273 milliards d’euros, plus d’un dixième du PIB (Insee 2017).

• C’est sur la foi de sa trajectoire que l’Insee a conclu, en 2019, que l’inclusion des loyers imputés ne modifierait guère l’inflation mesurée (Leclair, Rougerie, et Thélot 2019).

Le poids des loyers dans l’indice qui revalorise le SMIC

	2017	2025	2026
Indice d’ensemble, hors tabac (publié)	6,4 %	6,6 %	6,8 %
Indice du premier quintile, hors tabac (estimation)	10,0 %	10,3 %	10,5 %
Premier décile (estimation)	10,6 %	10,9 %	11,0 %

• Méthode de la note de 2013 (Insee 2013) : pondération d’ensemble × rapport des coefficients budgétaires du premier quintile et de l’ensemble (Budget de famille 2017), puis normalisation.

• Un biais sur les loyers pèse environ moitié plus lourd dans l’indice qui revalorise le SMIC.

Trois sources de biais

1. Les loyers sont encadrés ou bloqués, et la méthode suppose qu’ils ne le sont pas. Après travaux, la hausse observée est remplacée par celle des logements comparables (bridged overlap). Or les travaux, puis la sortie des classes F et G, sont la voie légale de la remise au prix du marché. ≈ 62 % de la masse des loyers du parc privé est sous contrainte.

2. Les locations meublées sont hors champ. Un logement meublé au départ du locataire sort de l’échantillon au moment où son loyer rejoint le marché. À Paris, 62,3 % des nouveaux baux sont meublés en 2024.

3. Ce qui n’est pas observé est imputé. 20 à 25 % des loyers sont imputés pour non-réponse, davantage chez les nouveaux emménagés. Sens du biais non établi.

Ce que l’on sait de chacun

	Sens	Ordre de grandeur	Force probante
1. Encadrement et chevauchement ponté	sous-estimation	≈ 62 % de la masse des loyers privés sous contrainte	méthode et droit établis par pièces ; biais par raisonnement
2. Exclusion des meublés	sous-estimation probable	62,3 % des nouveaux baux parisiens	champ établi par pièces ; signe plausible
3. Imputation, vacance, apurement	non établi	20 à 25 % pour la seule non-réponse	taux établi ; effet non mesuré

• Ordre de grandeur global, de sources officielles : l’ILH progresse de 0,4 à 1 point par an de moins que les autres mesures de loyer (mission IG Insee-CGEDD, 2014), écart jamais expliqué (Chappert et al. 2014).

Premier biais : des loyers encadrés, mesurés comme s’ils étaient libres

Ce que fait la méthode

• Un logement qui change de qualité se voit attribuer l’évolution des logements de sa strate (Insee 2018a, 2021).

  • travaux à la relocation : moyenne de la strate ;
  • travaux en cours de bail : hot-deck, un seul logement stable tiré au hasard.

• Exemple : loyer reloué après travaux +20 %, strate +2 % → 18 points sortent de l’indice, comptés comme de la qualité.

• L’hypothèse : sans travaux, le logement rénové aurait évolué comme les autres.

\[ \mathbb{E}\bigl[\Delta\ell^{0} \mid \text{strate},\ \text{travaux}=1\bigr] \;\overset{?}{=}\; \mathbb{E}[\Delta\ell \mid \text{strate}] \]

Trois raisons pour lesquelles l’hypothèse est violée

• Le bailleur choisit où rénover : là où l’écart entre loyer perçu et loyer de marché est le plus grand. Sélection sur la variable même qu’on cherche à neutraliser.

• Le droit découple la hausse de la valeur des travaux : en zone tendue, des travaux d’au moins une année de loyer autorisent une réévaluation libre. Le saut observé mesure le loyer de marché, pas la qualité.

• Le déclenchement est déclaratif : le questionnaire interroge l’occupant ; après relocation, c’est le nouvel entrant, qui tient ce qu’il sait des travaux du bailleur. Aucune sanction administrative (Fack et Chapelle 2026).

• Ces trois raisons valent sans aucune hypothèse sur l’application effective de l’encadrement.

Trente-cinq ans d’encadrement

Date	Mesure	Conséquence pour la mesure
1997-2012	Loyer libre à la relocation	Le rattrapage se fait avec ou sans travaux
Août 2012	Relocation plafonnée à l’IRL dans 38 agglomérations, sauf travaux	Les travaux deviennent la voie du rattrapage
2014	Loi ALUR : 28 agglomérations, 1 151 communes ; meublés inclus	Aucune sanction sur l’évolution
2018-2019	Loi ÉLAN : encadrement du niveau ; bail mobilité	Second plafond ; rotation du meublé
Janvier 2021	Plus de dérogation pour les logements F et G en zone tendue	La voie des travaux se ferme
Août 2022	Gel des loyers F et G, toute la métropole	Sortir du statut devient la condition de toute hausse
Août 2024	47 agglomérations, 1 434 communes	Plus de loyers sous contrainte
2024-2026	Réformes du calcul du DPE	Sorties de statut sans amélioration

• Les traitements post-collecte de l’enquête ont été révisés pour la dernière fois en 2016.

Le cliquet

• Pendant le blocage, l’indice enregistre une évolution faible ou nulle, et il a raison : le loyer est figé.

• À la levée, le loyer est remis au marché ; le fait générateur étant des travaux (ou une sortie de classe F/G), le saut est classé en effet qualité et neutralisé.

\[ \Delta \ell = \underbrace{q}_{\text{qualité}} + \underbrace{g}_{\text{remise au marché}} \]

• Sur le cycle complet, le loyer a fortement augmenté et l’indice n’a rien enregistré. La contrainte est transmise à la baisse ; sa levée ne l’est pas à la hausse.

Le DPE : un seuil administratif, une formule qui change

• Taux de passoires du parc locatif privé : 18,5 % → 13,8 % entre 2023 et 2025 (SDES 2025).

• Entre 2024 et 2025, environ 160 000 passoires en moins, dont un peu plus de la moitié par le seul effet de la réforme du calcul pour les petites surfaces.

• Coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026 : environ 700 000 résidences principales supplémentaires sortent du statut.

• Un logement qui sort de F ou G parce que la formule a changé n’a connu aucune amélioration : si le saut est traité comme un effet qualité, le biais est intégral.

• Or l’enquête ne collecte pas la classe DPE : le dispositif est invisible pour l’instrument.

Six euros de loyer sur dix sous contrainte

Figure 1

• Zone tendue (périmètre 2013) : 37,8 % des logements, mais 54,4 % de la masse des loyers (19,85 €/m² contre 10,13 €/m²).

L’union des deux contraintes

France métropolitaine	Part de la masse des loyers du parc privé
Zone tendue	55,8 %
Passoires F/G, toutes zones	14,8 %
Passoires F/G hors zone tendue	6,1 %
Union : zone tendue ou F/G	61,9 %

• Borne basse : périmètre de 2013 (avant l’extension de 2024), loyer au m² supposé uniforme dans la commune alors que les passoires sont surreprésentées parmi les petites surfaces.

• Taux de passoires pondéré par les loyers plus élevé en zone tendue (15,7 %) qu’en dehors (13,7 %) : Paris, 25,3 %.

Ce que dit la doctrine européenne

• Recommandation d’Eurostat de 2015 sur les loyers : le chevauchement ponté est classé en méthode B parce que le contrat est « assumed not to be a regulated contract for the dwelling » (Eurostat 2015a).

• Manuel de l’IPCH de 2024, tableau 12.4.42 : si les loyers sont librement négociés, chevauchement ponté ou jugement assisté ; si les loyers sont réglementés, jugement assisté (Eurostat 2024a).

• La prémisse du classement est fausse pour environ 62 % de la masse des loyers privés.

• Les strates n’incluent ni les travaux, ni la zone tendue, ni la classe DPE, alors que la recommandation de 2015 demande de stratifier selon les variables les plus corrélées à l’évolution des loyers.

Deuxième biais : les meublés hors du champ

Le champ déclaré, le filtre de collecte

• Population statistique de l’enquête : les résidences principales « louées vides » (Insee 2026; CASD 2026).

• Questionnaire : « Êtes-vous locataire… d’un logement loué meublé ? » → fin de l’entretien, le logement sort de l’échantillon (Insee 2018b, 2018a).

• Le poste européen 04.1.1 couvre pourtant les locaux meublés ou non meublés (Union européenne 2016) : les meublés reçoivent l’évolution mesurée sur le parc vide.

• Un bailleur qui meuble au départ du locataire fait sortir son logement du panel au moment précis où le loyer est remis au marché.

L’ordre de grandeur

	Part des meublés	Source
2012	≈ 10 % de l’offre locative privée	IGF-CGEDD, 2016
2021, Paris — stock	31 % du parc locatif privé	recensement
2021, Paris — emménagés depuis moins d’un an	≈ 50 %	recensement
2024, Paris — nouveaux baux	62,3 % (30,4 % en 2020)	GMBI

• À Paris, l’ILH mesure le marché sur moins de quatre relocations sur dix, contre environ sept sur dix quatre ans plus tôt (Fack et Chapelle 2026).

Une sélection qui s’aggrave

• L’échantillon suit le parc qui rétrécit : les zones d’enquête sont tirées proportionnellement au parc locatif non meublé (Insee 2018a).

• Sélection sur l’ancienneté : un logement non converti est, de façon disproportionnée, un logement dont le locataire n’est pas parti.

• Or les évolutions de l’indice sont « fortement tributaires » de celles des nouveaux emménagés (Insee 2021) : moins de rotation, moins de remises au marché, une évolution mesurée plus faible.

• Biais : \(w_{\text{meublé}} \times (\pi_{\text{meublé}} - \pi_{\text{vide}})\) — le premier terme croît, le second n’est pas estimé.

Troisième biais : ce qui n’est pas observé est imputé

Un quart de l’indice est imputé

• Le Comité du label relève une imputation pour non-réponse partielle dans 20 à 25 % des cas, et demande des études d’impact (Comité du label de la statistique publique 2023).

• S’y ajoutent les changements de qualité, les logements vacants plus d’un trimestre (hot-deck) et les observations retirées par l’apurement, dont les règles ne sont pas publiées : la part observée est inférieure à 75 %.

• La non-réponse est plus forte au premier contact : pour l’échantillon entrant, 17 % d’injoignables contre 11 % en moyenne (Insee 2018a).

• Une forte hausse à la relocation est, par nature, une réponse « surprenante ». La rubrique « pourcentage de valeurs aberrantes » de la fiche qualité est vide.

Par où un loyer rejoint le marché

Canal	Ce qui se passe	Ce que l’ILH enregistre
Travaux à la relocation	loyer remis au marché	l’évolution moyenne de la strate
Travaux en cours de bail	loyer majoré	l’évolution d’un donneur stable tiré au hasard
Meublement au départ du locataire	loyer remis au marché	rien — sortie d’échantillon
Sortie du statut F/G	loyer remis au marché	non identifiable — DPE non collecté
Vacance de plus de 18 mois	loyer libre en zone tendue	hot-deck de proche en proche

• L’indice mesure fidèlement les loyers là où la loi les empêche de bouger, et manque les moments où elle les autorise à bouger.

Ce que disent les données

La série publiée

Figure 2

• +16 % en seize ans (2010-2026), 0,2 % par an en 2015-2017 ; au plus 1,9 % en 2024, quand l’IRL était plafonné à 3,5 %. L’agglomération parisienne progresse moins vite que la province.

Trois divergences, toutes dans le même sens

Mesure de comparaison	Écart annuel moyen	Périmètre
Loyer moyen au m² de l’Olap	+1 % par an	Agglomération parisienne
Loyer moyen des enquêtes Logement, corrigé en partie de la qualité	+0,4 % par an	France
Indice Clameur	+0,4 % par an	France

• Mission conjointe de l’Inspection générale de l’Insee et du CGEDD, juin 2014 : l’une des deux explications avancées est que l’indice tiré de l’enquête Loyers et charges sous-estimerait l’évolution des loyers à qualité constante (Chappert et al. 2014).

• « Ces divergences restent à expliquer avec précision. » Douze ans plus tard, aucune explication publiée.

• Plus récemment : Olap +64,2 % contre Insee +43,5 % en vingt ans à Paris (Geerolf 2022) ; loyer de référence parisien +10,1 % contre +7,2 % pour l’ILH entre 2019 et 2025 (Geerolf 2025).

Conséquences

Les loyers imputés ne seraient pas neutres

• Étude de 2019 (Leclair, Rougerie, et Thélot 2019) : inclure les loyers imputés ne changerait guère l’inflation, car les loyers ont peu augmenté — modération que l’étude attribue elle-même à l’encadrement à la relocation, c’est-à-dire à la condition sous laquelle la méthode cesse d’être valide.

• Arithmétique : la composante locative passerait de 6,1 % à environ 18 %. Un biais de \(\delta\) point par an se transmet en \(0{,}061\,\delta\) aujourd’hui, \(0{,}179\,\delta\) demain.

• Pas de seconde source : le loyer imputé est construit à partir des loyers observés ; le biais se transmet intégralement.

• Précision : tripler le poids exigerait un échantillon environ neuf fois plus grand (≈ 33 000 logements) pour une précision inchangée.

Les comptes nationaux

• Chaîne : Loyers et charges → ILH → poste 04.1.1 → déflateur des services de logement → PIB en volume (Insee 2017).

Hypothèse sur \(\delta\)	Effet annuel sur la croissance	Sur vingt-cinq ans
0,4 pt (enquêtes Logement, Clameur)	≈ 0,04 pt	≈ 0,9 %
1,0 pt (Olap, Paris)	≈ 0,09 pt	≈ 2,3 %

• À comparer aux 0,22 point par an que l’Insee attribue à l’ensemble des différences méthodologiques entre la France et l’Italie.

• L’IPC indexe le SMIC et les pensions et ne peut pas être révisé : le biais est définitif.

Le contrôle

Eurostat : quinze ans de suivi de conformité

	Recommandation	Suite
2009	Collecte mensuelle des loyers	non mise en œuvre
2015	Passage au mensuel, sources alternatives ; l’Insee invoque la faible volatilité des loyers	non mise en œuvre
2018	Réitérée ; la réglementation des loyers est lue comme atténuante	non mise en œuvre
2024	Exigence de prix mensuels observés ; non-conformité à l’article 5(1) du règlement 2020/1148	à suivre

• La faible volatilité mesurée est invoquée pour ne pas mieux mesurer (Eurostat 2015b, 2018, 2024b).

• Le rapport de 2024 ne contient aucune validation de l’ajustement qualité des loyers.

Le label et l’accès aux données

• Octobre 2020, avis de conformité : 20-25 % d’imputation, études d’impact demandées, groupe de concertation annoncé pour début 2022 (Comité du label de la statistique publique 2023). Rien n’a été publié.

• Deux prolongations : 2023 (réorganisation interne), puis septembre 2025, en constatant que le protocole demeurera inchangé ; label jusqu’à fin 2027 (Comité du label de la statistique publique 2025).

• L’absence d’évolution de la méthode dispense de la réexaminer, alors que c’est elle qui est en cause.

• Microdonnées au CASD : millésimes jusqu’à 2020 seulement, aucun dépôt depuis mars 2023 (CASD 2026). Documentation publique arrêtée au millésime 2019.

• Une mission d’inspection de 2014 avait recommandé un groupe de travail Insee-Olap sur la divergence (recommandation n° 12) : pas de trace de ses travaux (Chappert et al. 2014).

Ce que ce travail ne soutient pas

• Il ne conteste pas le principe de l’ajustement qualité : il soutient qu’il est mal identifié.

• Il ne conteste pas la conformité de l’Insee aux règles internationales en général : il s’appuie sur elles, et relève un point précis où elles ne sont pas appliquées.

• Il ne soutient pas que l’inflation d’ensemble serait sous-estimée d’un montant déterminé.

• Il ne formule aucune hypothèse sur les intentions.

• Limite : sans microdonnées récentes, l’argument est établi sur pièces et par raisonnement, non par une estimation directe du biais.

Conclusion

Ce qu’il faudrait faire

• Méthode : apparier les logements rénovés sur des logements non rénovés, selon l’ancienneté du locataire sortant, la zone tendue et la classe DPE ; séparer qualité et remise au marché ; à terme, méthode hédonique.

• Collecte : la classe DPE ; une collecte mensuelle ; les meublés (données GMBI).

• Sans réforme, tout de suite :

  1. publier l’étude d’impact demandée en 2020 et le suivi transmis en 2025 ;
  2. publier le taux de valeurs aberrantes, les règles d’apurement et la part des observations ajustées pour qualité ;
  3. déposer au CASD les millésimes 2021 à 2025 ;
  4. documenter les millésimes postérieurs à 2019.

• Une évaluation externe du poste, comme le prévoit l’indicateur 4.4 du Code de bonnes pratiques (Eurostat 2017).

Points saillants

• La méthode suppose des loyers libres ; environ six euros de loyer privé sur dix sont encadrés ou gelés.

• Les meublés, majoritaires parmi les nouveaux baux parisiens, sont hors champ.

• Un quart au moins de l’indice est imputé, selon des règles en partie non publiées.

• Ces constats rejoignent des divergences de 0,4 à 1 point par an, établies par des sources officielles dès 2013-2014 et jamais expliquées.

• Aucune de ces demandes n’engage la méthode ; toutes permettraient de la juger.

Les références

Bibliographie

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