Annexes
Pourquoi l’indice des loyers d’habitation (ILH) de l’Insee sous-estime la hausse des loyers — chiffrage de la part des loyers sous contrainte
A. Chiffrage de la part des loyers sous contrainte
Le périmètre de la zone tendue est celui de l’annexe du décret n° 2013-392, dans sa version consolidée de 2014 à 28 agglomérations (République française 2013). L’annexe est extraite du PDF et reconstituée en table : 1 151 communes, conformément au chiffre officiel. L’appariement aux codes communes de l’Insee se fait sur le département et le nom de commune normalisé ; il atteint 97,6 %. Les communes non appariées sont presque toutes des communes fusionnées depuis 2013, dont le parc est compté sous la commune absorbante.
Le parc locatif privé communal est mesuré à partir du recensement de 2021 (Insee 2025), comme les résidences principales louées vides hors logements sociaux, \(\text{RP}^{\text{priv}}_c = \text{P21\_RP\_LOC}_c - \text{P21\_RP\_LOCHLMV}_c\), soit 8 606 924 logements au total. La masse de loyer communale est approchée par \(M_c = \text{loypredm2}_c \times \text{RP}^{\text{priv}}_c\), où \(\text{loypredm2}_c\) est le loyer d’annonce prédit au mètre carré pour un appartement de la carte des loyers (ANIL et DGALN 2025). Le taux de passoires départemental du SDES, qui porte sur l’ensemble des résidences principales (12,7 % au niveau national), est remis à l’échelle du parc locatif privé (13,8 %) par un facteur uniforme de 1,09 (SDES 2025). La masse soumise à au moins une contrainte est alors
\[ M^{\text{contrainte}} = \sum_{c \in \text{ZT}} M_c \;+\; \sum_{c \notin \text{ZT}} \tau_c \, M_c , \]
où \(\tau_c\) est le taux de passoires applicable au parc locatif privé de la commune \(c\). Sur le champ métropolitain, la zone tendue représente 55,8 % de la masse des loyers, les passoires hors zone tendue 6,1 %, et l’union 61,9 %.
B. Limites et sensibilité
Le calcul suppose une surface moyenne comparable entre zones : si les logements de zone tendue sont plus petits, ce qui est probable, la part de la zone tendue est légèrement surestimée. Les loyers d’annonce mesurent des loyers de relocation plutôt que le loyer moyen du parc occupé, ce qui surestime aussi le niveau en zone tendue. Trois approximations jouent en sens inverse : le périmètre de 2014 ignore l’extension de 2024 ; au sein d’un département, les communes hors zone tendue sont plutôt rurales et probablement plus riches en passoires que la moyenne ; et le loyer au mètre carré des passoires, surreprésentées parmi les petites surfaces, est vraisemblablement supérieur à la moyenne de leur commune. Les taux départementaux du SDES sont issus de modèles nationaux, dont la précision décroît avec la taille du département. Le Table 1 fait varier la dernière hypothèse.
| Loyer au m² des passoires, rapporté à la moyenne de la commune | 80 % | 90 % | 100 % | 110 % | 120 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Part de la masse des loyers sous contrainte | 60,7 % | 61,3 % | 61,9 % | 62,5 % | 63,1 % |
Ces chiffres ne peuvent pas être confrontés aux microdonnées de l’enquête sur la période pertinente, le dépôt au CASD s’arrêtant au millésime 2020, avant le gel des loyers des logements F et G (CASD 2026).
C. Réplication
Le script indice-des-loyers-habitation/replication/calcul_zone_tendue.R (ou sa version Python calcul_zone_tendue.py) réalise le chiffrage de la zone tendue ; calcul_union_zt_passoires.R, à exécuter ensuite, ajoute la contrainte des logements F et G. Les scripts téléchargent le décret et la base du recensement ; les fichiers de la carte des loyers et du SDES doivent être présents localement. Sous macOS, le package pdftools requiert poppler.